住宅拟按套内面积交易 公摊谁埋单

18日,住房和城乡建设部官网发布了“38项住房和城乡建设领域的强制性工程建设规范公开征求意见”的通知,其中《住宅项目规范(征求意见稿)》备受关注,尤其是规范中提到的“住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#36825;一条文,昨天一早便登上了各大门户网站的头条,大多媒体解读为“买100平方米房子只得70平方米的现象有望终结”。

这一条文引发了广泛热议,有人担心“如果按照套内使用面积交易,房价会不会上涨?#20445;?#26377;人质疑“之前购买的房屋都是按照建筑面积计价的,今后交易按照套内面积计价,房产价值会不会缩水?#20445;?#36824;有人提出“房屋按照套内使用面积交易,那物管费是否也应该按照套内面积的缴纳”。

虽然具体规定未正式出台和落地,但专家、房地产商、房屋销售人员、购房者都纷纷给出了自己的“解读”。

“?#28909;?#19968;套建筑面积是100平方?#20303;?#22871;内面积是70平方米的住宅总价是100万元,那么以建筑面积交易时单价是1万/平方米,如果按照套内面积交易,单价就是1.4万余元/平方?#20303;?/p>

“羊毛出在羊身上,即便公摊部分不计入价格,开发商也同样可以提高套内单价,来平衡房屋总价”

“就算真的按套内面积出售,公摊部分的钱也不可能由开发?#22363;觥?#22914;同你买甘蔗,削皮的甘蔗和带皮的甘蔗比较,每公斤的定价肯定是不一样的。”

★新闻延展

北京、重庆早已执行按套内面积交易

公开资料显示,建筑面积包括房屋的使用面积(或称可用面积)、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积,以及其他公摊面积。公摊包括两部分,第一部分为电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫?#19994;齲?#20197;及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;第二部分包括楼宇(套)与公?#37096;占?#20043;间的分隔,以及外墙墙体水平投影面积的50%。

当前国内除了北京、重庆等城市外,多数城市仍是以住宅建筑面积作为交易依据。

2002年6月,重庆市人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施;2003年12月1日开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中明确,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价,在2008年修订时,则进一步明确:新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价。

业内人士

只是计价方式不同

房屋总价不会变

“住宅应按照套内面积交?#20303;?#36825;一条文之所以备受关注,因为它击中了众多购房者的痛点,国内商品房公摊面积越来越大,购房者都感觉自己是冤大头,“买100平方米房子只得70平方?#20303;?#24050;成为普遍现象。如果真的按套内面积来计价,购房者就会得到实惠吗?

对此,昆明某开发商工程管理负责人赵先生认为:“按照套内净面积销售,对购房者而言肯定是更?#35813;?#20102;,但公摊部分的价格则有可能会转移到总的房价上,开发商会寻求相?#20113;?#34913;。”

?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟分析,是否按照套内面积计价,?#26434;?#36141;房者?#23548;使?#25151;成?#20928;?#26412;无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。

张大伟称,按套内面积计价影响最大的是期房销售,?#26434;?#29616;房和二手房,购房者更容易按照?#23548;?#38754;积计价。按套内面积计价,全国已经有重庆等个别城?#26032;?#22320;,的确更有利于购房者,?#26434;?#24320;发商而言减少了?#30097;?#21033;益。不过羊毛出在羊身上,即便公摊部分不计入价格,开发商也同样可以提高套内单价,来平衡房屋总价。

上海?#24615;?#22320;产市场分析师卢文曦指出,“住宅按套内使用面积交?#20303;?#23545;购房者而言,只是计价方式有所改变,对房价并不会产生太大影响。

缩减公摊面积

公?#37096;占?#20250;更“寒酸”

张大伟还表示,公摊面积并不是越小越好,如果开发商过度?#36153;?#20844;摊,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水,会导致社区品质下调,居住体验变差。

昆明房产中介市场的吴女士认为:“按套内面积计价,地产商就必须把套内面积做到最大化,公摊面积能省则省,这样才能实现销售金额最大化,省公摊的最?#34892;?#21150;法,就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房,全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此。未来,购房者只会花同样的钱享受到更少、更寒酸的公共区域(大堂、楼道等等)。”

从未来趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,?#28909;?#20844;摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。 张大伟表示,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

套内面积计价

不会让房产总价缩水

针对“房屋交易按套内面积计价?#20445;?#20063;有人担心:“我此前购买的房屋是按照建筑面积计价的,今后交易如果按照套内面积计价,公摊面积不计价,房屋总价值会不会缩水?#20426;?/p>

苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出,公摊面积并不会让已经买房的人资产缩水。因为无论是按照建筑面积还是按照套内面积来计价,只是对房产的单价产生影响,房产的总价并不会有太大的变化。举例来?#25285;?#20551;设原来100平方米的房子售价400万元,每平方米的单价大概是4万元,但是?#23548;?#19978;这个房子的使用面积只有70平方米,那么在这次改革之后,房子总价值的总价其实是不变的,但是每平方米的单价将会进行一定的变化,也就是折合成每平方?#36164;?#20215;约5.7万元,所以并不会影响大家的?#23548;?#36130;富。

而?#26434;?#24050;经办过房产证的老房子来?#25285;?#19968;般情况下大家的房产证上面都会写明建筑面积和?#23548;?#22871;内面积,所以交易的时候,只要根据?#23548;?#22871;内面积进行交易就可以了,如果房产证上并没有?#23548;市?#26126;套内面积的话,相信房地产管理部门也会在交易过程中对这个面积进行一个明确的界定。

江瀚称,此次新规的出台,将有可能对原先的房地产每平方米限价进行一定的突破,这个时候就需要各地监管部门密切关注,严防房地产开发?#28120;?#36827;行建筑面积与使用面积切换的时候,对原先的房子进行变相涨价的行为,从原则上来看,应该保持房屋总价不变。

市民

按套内面积交易

单价肯定高

“就算真的按套内面积出售,公摊部分的钱也不可能由开发?#22363;觥?#22914;同你买甘蔗,削皮的甘蔗和带皮的甘蔗比较,每公斤的定价肯定是不一样的。”有市民表示,“无非就是净重跟毛重的区别,总价不变的情况下,单价肯定会涨上去。”

“开发?#28120;?#38144;售住宅时,本身也会核算每套房子的套内单价,?#28909;?#19968;套建筑面积是100平方?#20303;?#22871;内面积是70平方米的住宅总价是100万元,那么以建筑面积交易时单价是1万/平方米,如果按照套内面积交易,单价就是1.4万余元/平方?#20303;?#25152;以,不要想着按照套内面积计价总价会变成70万元。总价不会变,变的是单价。” 市民刘先生打比喻?#25285;?#23601;如同去海鲜市场买三文鱼,去骨、去皮、切好的净肉跟不去骨、不去皮的鱼肉,单价肯定不一样。面粉的成本在那里,面包的价格就不可能会降。面积大了,单价就低,面积小了,单价就高,不要以为取消公摊会减少购房者购房支出。”

买房子看整体性价比

不只看单价

“其实按照套内面积交易并不是新鲜事了,此前的房屋交易合同中,一般都会注明套内面积,并且合同上的单价也是按照套内面积来计算的。只不过你买房子时看到的宣传资料上,标注的都是建筑面积。”市民徐先生表示,购房者心里应该有杆秤,按照总价自己计算一下套内面积单价和建筑面积单价,衡量整套房屋的性价比,而不是单纯看挂出来的均价和单价。

不过,也有市民认为,按套内面积出售,交易过程更?#35813;鰨?#26410;来买房或许可以省钱。

维修基金、物管费

能否按套内面积缴纳

另外,也有市民提出,如果房屋交易按照套内面积来计价,那房产证上的建筑面积还有意义吗?物业管理费等是否也应该按照套内面积来缴纳呢?市民王先生表示,如果将来按照套内面积来缴纳物管费和维修基金等,那确实是一大利好,能为业主省下一?#26159;?/p>

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